Para muitas pessoas o principal sonho da vida é ter uma casa própria e na busca por alcançar esse objetivo procuram por alternativas que se encaixem no seu orçamento. O crédito associativo é uma modalidade de crédito que pode parecer a princípio como a solução para todos os problemas, contudo, as coisas podem não ser exatamente assim.
O chamado crédito associativo oferece a possibilidade de fazer financiamentos com parcelas menores, porém, os especialistas alertam para o fato de que esse tipo de financiamento pode apresentar alguns riscos para os consumidores. Uma situação recorrente é que os corretores não sabem explicar assertivamente o que é o crédito associativo, assim algumas pessoas que optam por esse financiamento não sabem ao certo com que condições estão trabalhando.
Como Funciona o Crédito Associativo?
Basicamente essa modalidade de crédito se baseia em ter uma entidade organizadora que em na maior parte dos casos é uma incorporadora que realiza a organização de um grupo de pessoas que querem construir um empreendimento num local X. No momento em que se obtém o número mínimo de pessoas para que o projeto possa ser realizado é feito um contrato através de uma instituição financeira que oferece o crédito para que a construção do imóvel possa acontecer.
No sistema de crédito associativo esse crédito é concedido para o comprador e não para a incorporadora. Dessa forma a responsabilidade do financiamento cabe ao comprador, contudo, o dinheiro é liberado em fases para a incorporadora conforme o empreendimento é construído.
Assinatura do Contrato – A Diferença
Quando uma pessoa faz a compra do imóvel na planta paga um valor entre 10% e 20% do valor para a empresa incorporadora e assina então o contrato do financiamento com a instituição financeira enquanto o imóvel está na sua fase de construção. Essa parte que difere dos demais contratos. Num contrato convencional o comprador faz o financiamento do imóvel ao fim da construção a partir do momento que o empreendimento está pronto.
Basicamente se uma pessoa chega num estande de vendas com o objetivo de comprar um imóvel na planta faz a negociação da entrada junto à empresa incorporadora e o saldo devedor é então negociado após o imóvel ser entregue. Na modalidade de crédito associativo o contrato de financiamento é assinado quando o imóvel nem mesmo está sendo construído. Pois, o empreendimento somente poderá começar a ser construído quando houver uma quantidade X de contratos assinados.
Vantagem
A vantagem que podemos destacar nesse processo é o fato de que durante o período de construção do imóvel serão pagos somente os juros que tem ligação com o repasse para a incorporadora assim como as parcelas de entrada do mesmo. Somente após estar com as chaves que o financiamento começa a ser amortizado.
Escritura Mais em Conta
Devemos ainda ressaltar que as despesas com a escritura assim como o registro do imóvel são reduzidas uma vez que o cálculo do valor é realizado em cima da fração do terreno. Ainda as taxas de juros são menores ficando entre 5% e 8,16% por ano. No caso do imóvel fazer parte do Programa Minha Casa, Minha Vida os valores dessas taxas são diferentes. Outra vantagem é que o comprador pode ainda fazer uso dos recursos do FGTS se assim desejar.
Caixa
A Caixa exige que tanto incorporadora como compradores sigam alguns requisitos para que possam usar o crédito associativo. Para a instituição os compradores precisam contar com renda familiar de pelo menos R$ 465,00 e que essa renda seja de no máximo R$ 5.400,00 no caso de imóveis que vão ser construídos em municípios que façam parte de regiões metropolitanas ou semelhantes.
Já no caso de municípios-sede de capitais de estados ou então municípios que tenham mais de 250.000 habitantes a renda máxima está estabelecida em R$4.300. No que concerne às incorporadoras, a Caixa, exige que confirmem que tem viabilidade técnica de engenharia para realizar o empreendimento. Para isso a incorporadora precisa passar por uma avaliação de risco tendo ou não o seu cadastro aprovado.
A Espera
A grande desvantagem que o crédito associativo pode trazer é o fato de que não existe um prazo máximo para que o imóvel comece a ser construído. Nos momentos em que a economia se encontra em retração essa espera pode ficar mais longa. Normalmente o que os vendedores dizem no estande de vendas para os consumidores é que o prazo de entrega de imóvel é de dois anos contando a partir de um prazo de três meses.
Contudo, essa é uma estimativa feita com base no otimismo de que em três meses somente serão conseguidos os compradores necessários para que se comece a construção do empreendimento. Quando o mercado passa por uma crise esse período para encontrar os compradores pode chegar a até um ano e meio. Será que se isso fosse explicado dessa maneira para os compradores eles ainda estariam tão interessados no crédito associativo?
Reajuste
Existe ainda a questão de que no momento em que o comprador faz a negociação do pagamento de parte do valor do imóvel diretamente com a construtora tem o uso do índice INCC para o reajuste. Esse é o maior índice inflacionário utilizado no Brasil e então no caso de a assinatura do contrato levar dois anos serão dois anos efetuando o pagamento inflacionado e sem poder usar o imóvel. No momento em que o contrato é assinado o reajuste através desse índice deve parar.
Saldo Residual – O Pagamento
A partir do momento que é assinado o contrato com o bando é necessário que a empresa incorporadora dê para o comprador um termo de quitação da sua dívida em que fique esclarecida que a dívida agora pertence ao banco que irá fazer o repasse do dinheiro que irá viabilizar a construção do imóvel.
Pelo fato de que ainda falta o pagamento da entrada do empreendimento que deve ser pago diretamente para a empresa incorporadora, é necessário que o comprador assine um termo de confissão de dívida em que fica claro o que deverá ser pago para a empresa.
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O crédito associativo é uma linha de crédito destinada a construção, sendo obrigatório que ao menos uma parte da obra seja posteriormente vendida. O programa é feito pela Caixa Econômica federal (CEF), o único banco majoritariamente estatal do país, e dá crédito para pessoas físicas ou jurídicas.
As primeiras só podem participar do programa caso queiram adquirir casas, apertamentos ou lotes quando estiverem agrupadas em condomínio, sindicato, associações, cooperativas, entre outros grupos sociais.
Pessoas jurídicas têm direito ao crédito associativo se forem denominadas como entidades organizadoras. Ou seja, que tem como diretriz a produção habitacional. A maioria dos bancos exige que ao menos 70% da obra de um condomínio, por exemplo, seja vendida.
Para participar do programa, a pessoa física tem que ter renda bruta familiar de no máximo 3900 reais ou 5400 reais, no casso de imóveis localizados em capitais ou região metropolitana e cidades com mais de 250 mil habitantes. Segundo a Caixa, o teto de renda máxima aumenta nessas cidades porque o custo de vida é mais elevado. Com o crédito é permitido construir em terreno próprio, comprar o terreno e construir ou comprar o terreno e produzir um lote urbanizado.
É necessário provar alguns pontos para garantir a assinatura do contrato, principalmente no caso de pessoas jurídicas. Entre tais requisitos estão a qualidade técnica da engenharia que será responsável pelo projeto, a comprovação de licença ambiental para trabalhar no espaço pretendido, a inexistência de restrição de crédito (nome sujo) do responsável nos cadastros de proteção ao crédito e a inexistência de débito junto ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) do tomador do crédito.
Algumas medidas de prevenção ambiental, assunto de extrema importância nos dias de hoje, também são exigidas pelos bancos. Entre elas estão aproveitar apenas de modo passivo as riquezas naturais da região a ser construída, a redução ao máximo possível dos impactos ao ambiente, gerir corretamente a água e a luz gastas durante a obra, uso controlado dos materiais de construção,. O plantio de árvores deve ser feito e incentivado para a continuidade, assim como a coleta seletiva do lixo produzido.
Não existe um número absoluto que possa ser cravado como limite de empréstimo do crédito associativo. Geralmente é avaliada a necessidade do tomador, assim como a renda e a quantia de FGTS e saldo em poupança que possua.
Os juros para construção ou para adquirir imóvel via crédito associativo variam de acordo com a renda do tomador. Para quem recebe até 3 mil reais por mês os juros são de 5% ao ano, quem ganha mais paga 6%.
Os imóveis vinculados ao programa habitacional “Minha Casa, Minha Vida” também podem ser financiados no crédito associativo e a taxa de juros ao ano é semelhante a das outras habitações.
